海外买房新思路,在家就可以实现“海外房产全球购”

2018-04-16 15:53:00 来源:上投摩根基金 字号:

房产投资,一直是国人最喜欢的投资方式之一。中国的房地产价格在过去15年里伴随着人口红利、城市化进程一路水涨船高。虽然有房一族享受着物业升值带来的巨大快感,但多数人没有失去理性,都明白房价的上涨最终会回归正轨,只是不愿意在明确的信号来临之前早早退场。去年一句“房子是用来住的,不是用来炒的”似乎给未来中国房价奠定了新的基调。 聪明的中国投资人认为这可能意味着未来中国的房产收益更多的将来自于租金而不再是物业升值。 然而,由于过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

诚然,海外发达市场的租金与房价都比中国的高出很多,单纯从数字上来看,去海外购买物业然后进行出租,对于有能力的投资人来说,这看起来像是一个明智的选择,然而在海外买房投资真的如此简单吗?

其实,对于大多数的投资人而言,购买海外房地产的成本缺乏全面考量,可能会使投资决策产生偏差。

回报虽好,麻烦不少—海外买房需谨慎

1. 尽调成本

房产毕竟不是一个标准化的商品,每个物业都有自身独立的情况。想要在境外买到适合的房产需要经过大量的研究和比较,如区域规划、房屋历史、租客信息等都是需要考虑的重要因素。然而,房屋中介因为自身利益的原因往往不会对房产信息客观地全面揭示。 在国外,屡屡有这样的报道:有中国投资人因为不了解情况,而买了大麻屋、闹白蚁的住宅,后续麻烦不断。中国投资人因为地域和信息缺乏的原因确实难以进行深入的研究比较,因此在购买过程中面临较大的个体风险。

2. 持有成本

不同于国内,海外用于投资型的住宅通常有较高的持有成本,包括地产税、房产的维护成本、物业费用,甚至部分地区会对暂时没有住户的物业征收空置税。与国内房产投资不同的是,有些费用国内没有,有些是因为发达市场人力成本的原因而比国内高出许多,如果在投资之前没有充分了解,往往会让投资人在看到实际回报后大失所望。

3. 税务成本

税务成本是一个非常重要的考量因素。因为中国目前对个人投资不设资产增值税,所以中国投资人对这部分较为陌生。因此也常常在考虑投资回报时忽略潜在的税收影响,然而这部分的影响往往十分显著。因为不是当地居民,缺乏有效的税收抵扣及减免,中国投资人在海外一些地区投资的物业增值部分甚至可能要有30%-40%用于上税。然而较之税收本身,更令中国投资者头疼的可能是因为涉及报税流程而引起的诸多麻烦。

尽管有诸多因素需要考虑,但考虑到海外物业的投资回报,海外房地产对于资产总量较大、投资期限较长的中国高净值家庭仍不失为一种具备吸引力的资产类别。全面地了解投资过程中的细节和潜在的成本可以帮助投资人做出更为正确的投资决策。

海外房产投资新思路

REITs(房地产投资信托)

如果进行海外地产投资,REITs(房地产投资信托)对于大多数中国投资人来说可能是比直接购买房产更加有效的海外房地产投资方式。

REITs由专门机构管理,容易形成规模效应,而且高运营效率的同时大幅度降低了物业的持有成本。而这些专业机构在信息和对市场判断上也存在一般个体投资者无法比拟的优势,因此可以比个体投资人更容易获得优质的物业。REITs本身根据法律便享受税收上的优惠,而从投资人角度来讲更不用去处理类似报税之类的相关问题。

除了运营效率之外,REITs还可以帮投资人实现更加多元化的地产投资。REITs管理的物业不仅仅包括住宅,同时也括商铺、写字楼、酒店、仓储等诸多领域,而其中有很多比传统的住宅投资有更高的回报水平。

REITs比直接的房地产投资更为简便、快捷和高效,对于那些因为海外高回报水平希望涉足发达市场房地产的内地投资人来说,或许是个更合理的选择。

上投摩根新推REITs指数产品—

足不出户,尽收全球“房租”

上投摩根已于3月19日通过招商银行、中国银行、上投摩根官方网站等渠道正式发行国内第1只跟踪富时发达市场REITs指数的基金——上投摩根富时发达市场REITs指数基金,帮助投资人一站式布局发达市场上市的REITs产品,捕捉海外多元房产投资机遇。

从标的指数与A股的相关性来看,截至2017年,富时发达市场REITs指数与上证指数近5年的相关性仅为0.14,对于A股投资者而言,如果加入自己的资产配置组合,可以起到分散投资风险并提高投资组合效率的作用。

从标的指数的过往收益来看,标的指数富时发达市场REITs指数发布以来的收益具有吸引力,截至2017年底的指数年化收益近7%,最近五年收益达46.9%,而且每年持续派发红利,年化派息率超过4%,尤其适合在通胀环境下进行配置以应对通胀上行。

注:数据来源:富时,指数的过往表现并不预示其未来表现,也不构成对指数基金业绩表现的保证。REITs的收益率通常由派息收益和价格收益两部分构成,REITs正的派息率不代表REITs有正的回报。

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